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大连蓝渤湾项目_开发战略及整体定位 金牌
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资料类型 战略管理
资料评价 资料评价度
文件大小 17836K (压缩后)
上传时间 2019-11-26
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      资料简介
     
    大连蓝渤湾项目开发战略及整体定位
    2009.08
    版权声明:

    本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容
    谨呈:蓝渤湾置业有限公司
    项目整体结构
    一、本体条件及目标
    二、城市宏观背景研究
    三、城市功能研究
    四、对项目周边资源的盘点与审视
    五、城市房地产市场研究
    六、城市房地产客户研究
    七、项目发展策略
    八、项目产品策略
    Part 1 本体条件及目标项目本体条件

    开发目标及解读
    项目位于大连市甘井子区北部,位于城市主要发展方向上,属于棋盘村区域,距离城市中心15公里,车行时间约一小时,缺乏区域认知
    项目位于大连北部渤海区域,行政区划属于棋盘村,属于城市主要发展带,北靠渤海湾,属于城市陌生区域,客户感知度较低


    交通区位

    距离市区15公里,现须由西北路上朱棋路抵达地块,受交通制约,现车行时间约一小时

    距离开发区15公里,由收费站向南上金马路,车行时间30分钟

    具金州15公里,由土羊高速转202到达

    地块距离周水子机场10公里,距南关岭火车站4公里,市体育中心3公里,规划海上机场1公里
    现状地块主要对外交通联系主要依靠土革路,内部基本无成形的城市路网,通达性较差,未来主要依靠规划山东路形成与城市的主要联系通道
    现状交通:

    区域通达性较差,只有两个出口(朱棋路或南关岭方向道路相接)与市区连接;

    区域内部东西向仅有土革路

    棋盘新村—兴业街公交线路通过区域

    土羊高速只在项目东北角有一个出入口
    朱棋路
    土羊高速
    站点
    规划交通:

    项目北部将规划滨海路

    土革路将改造为双向六车道,贯穿项目东西

    规划山东路山东路已经立项,全长6.8公里,宽55米,为城市生活级街道,预计2010年8月投入使用,其将南北穿过项目,延伸至海边,建成后至市中心距离缩短为40分钟
    项目区域市政配套只具备供电系统,北部集中商业区域落后,教育、医疗配套缺乏,城市属性较差
    项目区域城市属性较差
    北部商业
    棋盘小学
    当地民房
    电网
    土羊高速路横越项目,将地块自然区分为A、B两区,主要通过规划山东路形成联系。两地块地质条件差异较大,A地块因地基问题产品容积率不宜过高
    A区
    B区
    首次沟通会纪要摘录:

    …临渤海,土革路以北的地块为石灰岩地质,非常坚硬,地下工程实施困难,处理起来成本太高,高层、小高层产品建设起来难度较大…
    地块被分割为A、B两区,关联性较低。土羊高速横穿地块,主要在规划山东路预留有高架桥联系,且两区地质条件、景观资源差异较大
    土羊高速公路:起于甘井子区大连湾街道土城子村,向西南经拉树房、棋盘磨、夏家河子、牧城驿、营城子、长城镇、三涧堡等,至旅顺口区羊头洼新港。。在全长56.77公里的路线中,多为双桥布局,有54.3公里为双向四车道高速公路,2.47公里为一级路,路基宽度均为26米。设计行车速度为每小时100公里
    项目中有两条50万伏高压线穿过,高压线两侧18米不能布置住房,需要设置绿地;

    项目内的临海高山实则为矿坑,可能需要将其夷平才能建房;

    A地块和B地块中皆有若干工厂需要搬迁和安置;

    大块的农田部分地势较为平整;

    需要拆迁的住户由村中自理,但估计人数约8000人;

    临北部渤海的高地上建有旧的烂尾别墅,部分别墅情况良好,在别墅群处具有良好的海景视野。

    冲沟部分土地较为肥沃,有些地块有果树生长
    高压线

     矿坑

     工厂 

     农田

     村民住宅

     烂尾别墅 

     冲沟
    项目地形复杂,起伏较大,有冲沟、山体、矿坑、矿山等存留,另有11个居民点、废弃别墅、工厂等人为建筑遗留
    高压线
    工厂
    冲沟
    被挖山体
    遗留别墅。



     
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